Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. Solo un notario público da fe pública y formaliza escrituras. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Cuando muere el dueño de una casa o un terreno, el inmueble no pasa solo a nombre de la familia. Primero hay que tramitar la sucesión (con testamento o sin él), nombrar un albacea, hacer el inventario y, al final, firmar la escritura de adjudicación ante notario e inscribirla en el Registro Público. Esta guía explica el proceso nacional y qué cambia en cada estado:
- el ISR federal: lo que recibes por herencia o legado está exento (LISR art. 93, fr. XXII), con la obligación de declararlo en ciertos casos;
- el impuesto local por adquisición de inmuebles (traslado de dominio), que es local y depende de tu estado o municipio.
1. Qué es una sucesión y qué dice la ley
Citamos el Código Civil Federal (CCF). Cada estado tiene su propio código civil y de procedimientos, con reglas parecidas pero no idénticas: confirma con tu notaría o abogado.
- Herencia (art. 1281): es la sucesión en todos los bienes del difunto y en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen por la muerte.
- Dos caminos (art. 1282): la herencia se defiere por la voluntad del testador (sucesión testamentaria) o por disposición de la ley (sucesión legítima o intestamentaria).
- Legatario (art. 1285): quien recibe un bien concreto por testamento (por ejemplo, «la casa de la calle X») adquiere a título particular.
- Adjudicación: es el acto final de la sucesión en el que se aplica a cada heredero o legatario lo que le corresponde. Cuando hay inmuebles, se hace en escritura pública y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
2. Testamentaria vs intestamentaria
Con testamento (testamentaria)
- Hereda quien dice el testamento.
- Lo primero es saber si hay testamento y cuál es el último: el notario o el juez pide un informe al archivo de notarías o al Registro Público del estado, que consulta el Registro Nacional de Avisos de Testamento (RENAT). Solo jueces y notarios pueden pedir esa búsqueda.
- Si el testamento es público abierto y no hay pleito, en muchos estados puede seguirse ante notario.
Sin testamento (intestamentaria o legítima)
- Tienen derecho a heredar, según el CCF (art. 1602): descendientes, cónyuge, ascendientes, parientes colaterales dentro del cuarto grado y concubina o concubinario (con los requisitos de ley); a falta de todos, la beneficencia pública.
- Hay que acreditar el parentesco con actas del Registro Civil.
- Suele tardar más y hay más riesgo de desacuerdos. Ver cómo hacer tu testamento.
3. Vía notarial vs vía judicial
| Ante notario (extrajudicial) | Ante juez | |
|---|---|---|
| Cuándo procede | En general, cuando todos los herederos están de acuerdo, no hay controversia y se cumplen los requisitos del código de tu estado. Ejemplo CDMX: el Código de Procedimientos Civiles (art. 872 y siguientes) permite tramitar la testamentaria ante notario si los herederos son mayores de edad, están instituidos en testamento público y no hay controversia; también prevé el intestado ante notario en ciertos supuestos. | Cuando hay desacuerdo, herederos menores o incapaces (según el estado), testamento impugnado, herederos desconocidos o cuando la ley local no permite la vía notarial. |
| Quién lleva el trámite | Notario; conviene abogado si hay dudas. | Abogado ante el juzgado familiar o civil; al final, notario para la escritura de adjudicación. |
| Publicidad | El notario da a conocer el inicio, normalmente con publicaciones en periódico (número y plazos según tu estado: por confirmar). | Edictos y notificaciones que ordene el juez. |
| Tiempo orientativo | Varía mucho por estado, carga de trabajo y documentos: por confirmar con tu notaría o abogado. La vía notarial suele ser más rápida cuando no hay conflicto. | |
Requisitos exactos de la vía notarial (si se admite intestado, menores, publicaciones) están en el código de procedimientos y la ley del notariado de cada estado. Consulta la guía de tu estado y confirma con tu notaría.
4. Paso a paso hasta la escritura de adjudicación
- Reúne actas: defunción del autor de la sucesión, matrimonio y nacimiento de herederos, y la escritura del inmueble.
- Búsqueda de testamento: el notario o juez solicita el informe al archivo estatal, que consulta el RENAT.
- Elige la vía: notarial si todos están de acuerdo y tu estado lo permite; judicial si no.
- Radicación o denuncia: se inicia ante notario (aceptación de herencia) o ante juez (denuncia del intestado o testamentaria).
- Albacea: se nombra o se acepta el cargo; administra y representa la sucesión.
- Inventario y avalúo: el albacea presenta los bienes y deudas. El inmueble necesita avalúo para fines fiscales (ver Avalúo catastral).
- Partición y adjudicación: se decide qué recibe cada quien (una persona, varias en copropiedad, o se vende y se reparte el dinero).
- Escritura de adjudicación ante notario: el notario calcula y entera el impuesto local, pide certificados (libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua) e inscribe en el Registro Público; luego se actualiza el catastro.
- Declaración anual: si aplica, el heredero declara el ingreso exento (ver costos).
5. Documentos habituales
- Acta de defunción (copia certificada).
- Testamento o informe de inexistencia de testamento (lo tramita el notario o juez).
- Actas de nacimiento y matrimonio que acrediten el parentesco de cada heredero.
- Identificación oficial, CURP y constancia de situación fiscal (RFC) de herederos y albacea.
- Escritura del inmueble inscrita en el Registro Público.
- Predial y agua al corriente o constancias de no adeudo.
- Avalúo y certificado de libertad de gravamen (normalmente los solicita la notaría).
- Si el inmueble tenía hipoteca liquidada, la carta para cancelarla (ver Cancelación de hipoteca).
6. Costos e impuestos
| Concepto | Quién lo paga normalmente | Monto o regla |
|---|---|---|
| ISR del heredero o legatario | — | Exento: «los que se reciban por herencia o legado» (LISR art. 93, fr. XXII). La exención no aplica si, estando obligado, no lo declaras: quien tenga ingresos totales en el año superiores a $500,000 (incluidos los exentos) debe declararlos (LISR art. 93, párrafo de exenciones, y art. 150, tercer párrafo). |
| ISR si después vendes el inmueble heredado | Heredero que vende | Es otra operación: el notario calcula el ISR por enajenación. La exención de casa habitación (LISR art. 93, fr. XIX) tiene requisitos propios; confirma con tu notaría o contador. |
| Impuesto local por adquisición o traslado de dominio por herencia | Heredero o legatario | Depende del estado o municipio. Ejemplo: el Código Fiscal de la CDMX considera adquisición la que ocurre por causa de muerte (art. 115) y prevé supuestos de tasa reducida o 0% para herencias entre cónyuges y familiares directos con topes de valor (monto vigente por confirmar). Ver la guía de CDMX y la guía de tu estado. |
| Avalúo | Sucesión | Honorarios del perito valuador: por confirmar (cotiza). |
| Honorarios notariales más IVA (sucesión y adjudicación) | Sucesión o herederos | Según el arancel del estado: por confirmar. |
| Publicaciones, búsqueda de testamento, certificados y derechos del Registro Público | Sucesión | Tarifas estatales: ver tu guía estatal o por confirmar. |
| Abogado (vía judicial o asesoría) | Según acuerdo | Honorarios libres: pide presupuesto por escrito. |
7. Tiempos
No hay un plazo nacional único. Dependen de la vía (notarial o judicial), de que existan todas las actas, de las publicaciones que pida tu estado y de los tiempos del Registro Público. Tómalo como por confirmar y pide a tu notaría o abogado un calendario por escrito.
8. Quién hace qué
- Notario público: tramita la sucesión extrajudicial cuando procede, firma la escritura de adjudicación, entera impuestos e inscribe.
- Abogado: indispensable en la vía judicial; muy útil si hay desacuerdos, herederos en el extranjero o bienes en varios estados.
- Perito valuador: avalúo con fines fiscales.
- Gestor: puede ayudar a conseguir actas, constancias y certificados, pero no sustituye al notario ni al juez.
9. Errores comunes y fraudes
- Dejar la casa «a nombre del difunto» por años. Mientras no haya adjudicación inscrita, nadie puede vender, donar ni pedir crédito con ese inmueble, y los trámites se complican si fallece otro heredero.
- Creer que no hay que declarar nada: la herencia está exenta de ISR, pero puedes perder la exención si estabas obligado a declararla y no lo hiciste.
- «Cesión de derechos» o contratos privados en lugar de adjudicación: no te hacen dueño frente a terceros. La cesión de derechos hereditarios tiene formalidades propias; consulta a tu notaría.
- Ofertas de «intestado exprés sin notario ni juez» o de «arreglar» actas: es fraude. Solo un notario o un juez pueden tramitar la sucesión.
- Olvidar la hipoteca vieja (Infonavit, Fovissste o banco): cancélala antes o durante la adjudicación.
10. Preguntas frecuentes
¿Pago ISR por heredar la casa de mis papás?
No: lo recibido por herencia o legado está exento (LISR art. 93, fr. XXII). Si tus ingresos totales del año, incluida la herencia, superan $500,000, debes declararlos para conservar la exención (art. 150). El impuesto local de adquisición sí puede aplicar según tu estado.
¿Puedo hacer el intestado ante notario?
En muchos estados sí, si todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo, pero cada código local fija sus requisitos. Si hay conflicto o menores, normalmente es ante juez.
¿Cómo sé si mi papá o mi mamá dejó testamento?
El notario o el juez que lleve la sucesión solicita la búsqueda al archivo de notarías o Registro Público de tu estado, que consulta el RENAT. Los particulares no pueden consultar el RENAT directamente.
Somos tres hermanos y solo uno quiere quedarse la casa, ¿se puede?
Sí: en la partición se puede adjudicar a uno y compensar a los demás, o adjudicar en copropiedad y después vender. Cada opción tiene efectos fiscales distintos; consulta con tu notaría antes de firmar.
¿Qué es la escritura de adjudicación?
Es la escritura pública con la que el inmueble pasa formalmente del difunto al heredero o legatario. Hasta que se inscribe en el Registro Público, el heredero no aparece como dueño.
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Solicitar cotización11. Fuentes oficiales
- Ley del ISR, art. 93, fr. XXII y párrafo sobre exenciones no declaradas (portal del SAT): sat.gob.mx. Art. 150 en la Cámara de Diputados.
- Código Civil Federal, arts. 1281, 1282, 1285 y 1602 (Cámara de Diputados): PDF
- Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (CDMX), art. 872 y siguientes (Poder Judicial de la CDMX): PDF
- Código Fiscal de la Ciudad de México (Consejería Jurídica): consejeria.cdmx.gob.mx
- RENAT y campaña Mes del Testamento (Secretaría de Gobernación): testamentos.segob.gob.mx. Ejemplo de búsqueda estatal de testamento (solo notarios y autoridades): Guerrero.
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