Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. Solo un notario público da fe pública y formaliza escrituras. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Terminar de pagar tu crédito es una gran noticia, pero la hipoteca no desaparece sola del Registro Público de la Propiedad. Mientras siga anotada, tu casa aparece con un gravamen y eso complica venderla, donarla, heredarla o pedir otro crédito. La cancelación de hipoteca (también llamada liberación de gravamen) se hace con un documento del acreedor (Infonavit, Fovissste o banco) y, según tu estado, ante notario o directamente en el Registro Público.
1. Qué es y cuándo aplica
- Al firmar tu crédito, la casa quedó en garantía hipotecaria y eso se inscribió en el Registro Público. Al liquidar, la deuda se extingue, pero la anotación sigue hasta que se cancela. El Código Civil Federal regula la extinción y cancelación de la hipoteca (art. 2941; cada estado tiene su propio código civil).
- Cuándo hacerlo: en cuanto termines de pagar, y sí o sí antes de vender, donar, heredar o dar la casa en garantía de otro crédito.
- Infonavit también menciona casos especiales en los que libera el adeudo (por ejemplo, incapacidad permanente total) y entonces también procede la liberación de gravamen.
2. Infonavit: proceso oficial
Según el Centro de Ayuda de Infonavit:
- Verifica que tu crédito diga «Liquidado» en Mi Cuenta Infonavit → Mi Crédito → Saldos y movimientos.
- Pagos en exceso: si tienes saldo a favor, pide la devolución en Mi Cuenta Infonavit con tu e.firma, o con cita en un Centro de Servicio Infonavit (Cesi) si no la tienes.
- Si trabajas: descarga el Aviso de suspensión de descuentos (Mi Crédito → Aviso de suspensión y retención) y entrégalo a tu patrón.
- Genera la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca en Mi Cuenta Infonavit → Mi Crédito. Ten a la mano tu escritura digitalizada y, si tu estado lo pide, los datos de la notaría elegida del Índice de Excelencia en el Servicio (INEX). La carta es gratuita y tiene vigencia de 180 días; si vence, se pide de nuevo.
- Liberación de gravamen, según las reglas de tu estado:
- Ante notaría: la notaría elabora el proyecto de cancelación de hipoteca y lo inscribe.
- Ante el Registro Público: primero solicitas a Infonavit la validación de tus documentos; algunos registros tienen formato propio (ejemplo: Registro Público de Quintana Roo).
Dudas: Infonatel 55 9171 5050 (CDMX) o 800 008 3900 (resto del país), o tu Cesi más cercano (datos publicados por Infonavit).
¿No tienes tus escrituras? Infonavit indica que, si tu crédito es de 1972 a 2007, la escritura la resguarda Infonavit; si es de enero de 2008 en adelante, la notaría que la elaboró. El trámite de entrega se inicia en Mi Cuenta Infonavit y puede tardar de 4 a 36 meses, según el caso (Infonavit).
3. Fovissste
- Primero obtén la Carta o Constancia de finiquito, emitida por el Departamento de Vivienda o la Subdirección de Finanzas del Fovissste, que acredita que liquidaste el crédito.
- Después solicita la Cancelación de garantías hipotecarias: presencial en oficinas del Fovissste o Departamento de Vivienda (ficha oficial en el Catálogo Nacional de Trámites (CONAMER)), o registrando la solicitud en línea en el trámite digital del Fovissste, que también contempla la cancelación mediante notario público.
- Requisitos de la ficha oficial: constancia de finiquito (original y copia), escritura donde consta la hipoteca a favor del Fovissste, identificación oficial y, si va otra persona, carta poder.
- El trámite en línea indica que no debes estar en litigio, con pendientes con tu dependencia, en proceso de jubilación o pensión ni en licencia.
- Costo y plazo de respuesta del Fovissste: por confirmar en la ficha vigente.
4. Crédito bancario
- Al liquidar, pide al banco por escrito la carta de finiquito o carta de instrucción para cancelar la hipoteca y pregunta qué notaría o qué vía usa. Cada banco tiene su proceso.
- La notaría elabora la escritura de cancelación, recaba la firma del apoderado del banco y la inscribe en el Registro Público.
- La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (art. 19 Bis) regula obligaciones del acreedor al extinguirse el crédito; plazo exacto y quién paga los gastos: por confirmar en el texto vigente y en tu contrato. Si el banco no responde, puedes acudir a la CONDUSEF.
- Si tu crédito fue cofinanciado (Infonavit + banco, Cofinavit o Fovissste + banco), necesitas cancelar ambas hipotecas.
5. Paso a paso general
- Confirma que el saldo está en ceros y guarda tu comprobante.
- Pide el documento del acreedor (carta de instrucción, constancia de finiquito o carta de cancelación) y revisa su vigencia.
- Elige la vía que admite tu estado: notaría o Registro Público.
- Entrega escritura, identificación y la carta; paga honorarios y derechos.
- Recoge la escritura o constancia de cancelación con los datos de inscripción.
- Pide un certificado de libertad de gravamen para confirmar que ya no aparece la hipoteca.
6. Documentos
- Identificación oficial y CURP del titular.
- Escritura de compraventa con la hipoteca (o copia certificada) con datos de inscripción.
- Documento del acreedor: carta de instrucción de cancelación (Infonavit), constancia de finiquito (Fovissste) o carta de finiquito/instrucción (banco).
- Si el titular falleció: la cancelación se coordina con la sucesión (ver Herencias y sucesiones).
- Predial al corriente, si lo pide la notaría o el registro.
7. Costos y tiempos
| Concepto | Monto o regla |
|---|---|
| Carta de instrucción de cancelación de Infonavit | Gratis; vigencia 180 días (Infonavit) |
| Constancia de finiquito y cancelación Fovissste | por confirmar |
| Honorarios notariales más IVA | Arancel de cada estado: por confirmar (pide presupuesto por escrito) |
| Derechos de inscripción de la cancelación en el Registro Público | Ley de ingresos o de hacienda del estado: ver tu guía estatal o por confirmar |
| Certificado de libertad de gravamen | Tarifa estatal: ver tu guía estatal |
| Impuestos | Cancelar una hipoteca no es una adquisición del inmueble: normalmente no causa ISAI ni ISR. Confírmalo con tu notaría. |
| Tiempo | Depende de la vía y del Registro Público de tu estado: por confirmar |
8. Quién hace qué
- Tú: pides la carta o constancia al acreedor y eliges la vía.
- Infonavit, Fovissste o banco: emiten la carta o constancia y, en su caso, firman la cancelación.
- Notario público: escritura de cancelación e inscripción (cuando la vía es notarial).
- Registro Público de la Propiedad: inscribe la cancelación y expide el certificado de libertad de gravamen.
- Gestor: puede ayudar con el seguimiento, pero no firma ni inscribe por sí mismo.
9. Errores comunes y fraudes
- Dejar vencer la carta de Infonavit (180 días): hay que pedirla otra vez.
- Cancelar solo una de dos hipotecas en créditos cofinanciados.
- Esperar a vender para cancelar: retrasa la venta y puede espantar al comprador.
- Nadie puede cobrarte por la carta de Infonavit: es gratuita y se genera en Mi Cuenta Infonavit. Desconfía de «coyotes» que pidan depósitos para «liberar tus escrituras».
- Verifica que tu notario esté en el directorio oficial de tu estado y paga solo con recibo o factura.
10. Preguntas frecuentes
Ya terminé de pagar mi Infonavit, ¿mi casa ya está libre?
Todavía no: falta generar la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca y hacer la liberación de gravamen ante notaría o Registro Público, según tu estado.
¿Cuánto cuesta la carta de cancelación de Infonavit?
Nada. Infonavit indica que generarla es gratuito; lo que sí se paga son los honorarios notariales (si vas a notaría) y los derechos del Registro Público.
¿Puedo vender mi casa sin cancelar la hipoteca?
Si ya la liquidaste, la notaría normalmente pedirá cancelarla antes o en la misma operación. Si aún debes, el saldo se liquida con el pago del comprador y se cancela al firmar; tu notaría coordina con el acreedor.
El titular falleció y el crédito se liberó por el seguro, ¿qué hago?
Los herederos deben tramitar la liberación del crédito ante el acreedor y la sucesión. Consulta la guía de herencias y sucesiones y pregunta en tu Cesi, Fovissste o banco qué documentos piden.
¿Quieres que te coticen tu trámite?
Cuéntanos tu caso de cancelación de hipoteca y elige cuántas cotizaciones quieres (1, 2, 3 o 5): las reunimos con profesionales de tu estado. La primera es gratis; después, desde $29.80 por cotización. Tú decides si contratas.
Solicitar cotización11. Fuentes oficiales
- Infonavit, «¿Qué hago si ya terminé de pagar mi crédito?» y «Liberación de gravamen» (Centro de Ayuda): infonavit.org.mx
- Infonavit, «Tengo un crédito» (entrega de escrituras): infonavit.org.mx
- Fovissste, Cancelación de garantías hipotecarias (ficha CONAMER): conamer.gob.mx y trámite en línea del Fovissste
- Registro Público de la Propiedad de Quintana Roo, formato de cancelación Infonavit: rppc.qroo.gob.mx
- Código Civil Federal, art. 2941 (Cámara de Diputados): PDF. Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado: Leyes federales vigentes
- CONDUSEF: gob.mx/condusef
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