Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. Solo un notario público da fe pública y formaliza escrituras. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Escriturar es formalizar la compraventa ante un notario público e inscribirla en el Registro Público de la Propiedad del estado donde está el inmueble. Mientras la escritura no esté inscrita, tu propiedad no es oponible frente a terceros. El proceso es muy parecido en todo México, pero el impuesto de adquisición, los derechos del Registro y el arancel notarial cambian por estado y, a veces, por municipio. Esta guía explica lo común y te manda a la guía de tu estado para las cifras locales.
1. Paso a paso de la compraventa
- Verifica el inmueble antes de entregar dinero. Pide el folio registral y un certificado de libertad (o existencia) de gravamen al Registro Público de tu estado. Confirma que quien vende es el titular y que no hay hipotecas, embargos ni anotaciones. Ver la guía antifraude.
- Acuerden por escrito precio, forma de pago, quién paga cada gasto y qué notaría escriturará. Si hay apartado o promesa, que diga cómo se devuelve el dinero. Si vende una desarrolladora, su contrato de adhesión debe estar registrado en Profeco (NOM-247-SE-2021).
- Elige notaría y pide presupuesto desglosado (impuestos, derechos, honorarios, IVA, avalúo, certificados, gestoría). Verifica al notario en el directorio oficial de tu estado.
- Entrega documentos e inicia el crédito si aplica (ver Infonavit, Fovissste o banco).
- Avalúo. Según el estado, la base del impuesto es el valor mayor entre precio, valor catastral y avalúo; si hay crédito, el avalúo lo hace una unidad de valuación autorizada por la institución.
- La notaría solicita certificados y calcula impuestos: libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua, ISR del vendedor e impuesto de adquisición del comprador.
- Firma de la escritura ante el notario, con identificación oficial. Paga por transferencia o cheque, no en efectivo.
- La notaría entera impuestos y presenta avisos (municipio y SAT).
- Inscripción en el Registro Público y entrega de tu testimonio inscrito.
- Cambia el titular del predial (catastro municipal) y del agua.
2. Documentos que normalmente se piden
Lista general; cada notaría, estado y crédito pueden pedir documentos adicionales.
| Documento | Quién | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Escritura o título de propiedad inscrito (antecedente) | Vendedor | El vendedor; copia certificada en la notaría que la otorgó o en el Registro Público |
| Identificación oficial vigente, CURP y constancia de situación fiscal (RFC) | Ambos | INE/pasaporte; SAT |
| Acta de matrimonio y régimen patrimonial, si aplica | Ambos | Registro Civil |
| Recibo de predial pagado / no adeudo | Vendedor | Tesorería o catastro municipal (ver guía estatal) |
| Constancia de no adeudo de agua | Vendedor | Organismo de agua del municipio |
| Certificado de libertad de gravamen | Lo tramita la notaría o el comprador | Registro Público del estado |
| Avalúo | Comprador (usual) | Perito o unidad de valuación autorizada |
| Poder notarial vigente, si alguien firma por otro | Apoderado | Notaría que lo otorgó |
| No adeudo de cuotas de condominio (departamentos y cotos) | Vendedor | Administración requisito según notaría |
3. Lo que es igual en todo el país
ISR del vendedor (SAT)
No se paga ISR por la venta de casa habitación cuando el ingreso no excede 700,000 UDIS, la operación se formaliza ante notario y el vendedor no aplicó esa exención en los tres años anteriores; el excedente sí causa impuesto. El notario calcula, retiene y entera el ISR. El valor en pesos depende de la UDI del día (Banxico). Fuente: SAT – enajenación de bienes.
Prohibición de pagar en efectivo
La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (art. 32) prohíbe liquidar en efectivo inmuebles con valor igual o superior a 8,025 UMA (aprox. $941,412.75 con la UMA 2026 de $117.31). Fuente: LFPIORPI.
Contratos con desarrolladoras
La NOM-247-SE-2021 obliga a registrar ante Profeco los contratos de adhesión de compraventa de vivienda; puedes consultarlos en el Registro Público de Contratos de Adhesión.
Solo el notario da fe pública
Un gestor, asesor inmobiliario o abogado puede ayudarte con documentos y negociación, pero solo un notario público puede autorizar la escritura de compraventa. Ver Profesionales.
4. Lo que cambia por estado
- Impuesto de adquisición (ISAI, ISABI, ITP o traslado de dominio): lo cobra el municipio; algunos estados fijan una tarifa única (Estado de México, Nuevo León) y otros dejan que cada municipio la fije (Jalisco, Querétaro, Guanajuato, Yucatán, Baja California).
- Derechos del Registro Público e inscripción: los fija la ley de ingresos o de derechos del estado.
- Arancel notarial: cada estado tiene su ley del notariado; algunos colegios publican el arancel (p. ej. Jalisco).
- Registro de asesores inmobiliarios: obligatorio en algunos estados (Quintana Roo, CDMX) y con padrón público en otros (Jalisco).
Guías estatales disponibles: Baja California · Ciudad de México · Estado de México · Guanajuato · Jalisco · Nuevo León · Puebla · Querétaro · Quintana Roo · Yucatán. Ver todos los estados.
5. Comparativa por estado: impuesto de adquisición estimado sobre $2,000,000
Cálculo propio con la tabla oficial citada en cada guía estatal, suponiendo base gravable de $2,000,000 y sin beneficios. Solo referencia; la liquidación la hace tu notaría.
| Estado | Impuesto y tabla usada | Impuesto estimado sobre $2,000,000 | Certificado de libertad de gravamen |
|---|---|---|---|
| Baja California | ISAI — Tarifa 2026 – Municipio de Tijuana (art. 8 de su Ley de Ingresos, en UMA) | $40,701.832.04% efectivo | $516 (octubre de 2026) |
| Ciudad de México | ISAI — Tarifa ISAI 2026 (art. 113 CFCDMX) | $98,185.084.91% efectivo | Ordinario $849 (7 días hábiles) |
| Estado de México | ISAI — Tarifa ISAI (art. 115 del Código Financiero del Estado de México) | $37,141.901.86% efectivo | $1,621 (presencial o automatizado) |
| Guanajuato | ISABI — Tarifa 2026 – Municipio de León (art. 8) | $19,4550.97% efectivo más bajo | $470 presencial |
| Jalisco | ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), municipal | ver tablas por municipio | $714 (entrega dentro de 5 días hábiles) |
| Nuevo León | ISAI — Tasa ISAI Nuevo León | $60,0003.00% efectivo | Costo 2026: por confirmar (consulta la ficha oficial del RETyS) |
| Puebla | ISABI — Tabla ISABI 2026 – Municipio de Puebla (art. 6) | por confirmar | Según la Iniciativa de Ley de Ingresos del Estado 2026: certificados de situación registra |
| Querétaro | ISTD — Tarifa progresiva 2026 – Municipio de Querétaro (art. 15.7 de su Ley de Ingresos) | $111,238.915.56% efectivo más alto | Costo 2026: por confirmar |
| Quintana Roo | ISABI — Tasa ISABI – Benito Juárez (Cancún) | $60,0003.00% efectivo | La Ley de Derechos del Estado fija 5 UMA por certificado de información por folio o por no |
| Yucatán | ISAI — Tarifa ISAI – Municipio de Mérida (art. 60 de la Ley de Hacienda, versión 2026) | $62,0003.10% efectivo | $1,471 por certificado de cada predio (ficha actualizada el 9 de junio de 2026) |
6. Tiempos típicos
- Certificado de libertad de gravamen: desde el mismo día (urgente) hasta 7 días hábiles según el estado (ver guía estatal).
- Avalúo para crédito Infonavit (vivienda usada): máximo 10 días hábiles con documentación completa.
- Inscripción en el Registro y entrega del testimonio: varía por estado; en CDMX el Registro tiene 20 días hábiles para calificar el documento. Pide el plazo por escrito a tu notaría.
7. Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en México?
Depende del estado y municipio. Lo principal es el impuesto de adquisición (en la comparativa, de unos $19,000 a $111,000 sobre $2 millones), los honorarios del notario más IVA, los derechos del Registro y certificados.
¿Quién paga qué?
El impuesto de adquisición lo causa el comprador y el ISR el vendedor. Los demás gastos se reparten según lo acuerden; suele pagarlos el comprador, déjalo por escrito.
¿Un gestor puede hacer mi escritura?
No. Puede gestionar documentos, pero la escritura solo la autoriza un notario público.
¿Puedo escriturar con un notario de otro estado?
El notario normalmente actúa en su entidad; además, algunos registros cobran derechos extra por testimonios foráneos (p. ej. Guanajuato $3,946). Consulta la guía estatal.
8. Fuentes
- SAT – Régimen de enajenación de bienes: sat.gob.mx
- LFPIORPI (art. 32): PDF
- NOM-247-SE-2021 (DOF 22/03/2022): DOF
- Profeco – Registro Público de Contratos de Adhesión: rpca.profeco.gob.mx
- Fuentes estatales: ver cada guía estatal.